NOUVEL IMPRIME ERNT : PLUS COMPLET ET PLUS COMPLEXE !

NOUVEL IMPRIME ERNT : PLUS COMPLET ET PLUS COMPLEXE !

Applicable au 1er juillet 2013, l’arrêté du 19 mars 2013 a annoncé la publication d’un nouveau modèle d’imprimé ERNT. Cette réforme marque un tournant pour l’État des Risques, considéré comme le parent pauvre des diagnostics. Son évolution est lourde de conséquences pour les personnes réalisant les ERNT.

Ce qui va changer au 1er juillet 2013

Publié le 26 avril 2013 au Bulletin Officiel du Ministère de l’Environnement, du Développement Durable et de l’Énergie, le nouveau modèle d’imprimé ERNT introduit des changements majeurs.

1. Prendre en compte les PPR miniers

Comme l’indique son nouvel intitulé, l’État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques doit informer acquéreurs et locataires des risques miniers. Une circulaire du 06 janvier 2012 avait pourtant déjà introduit cette obligation, sans grand succès.

2. Savoir si des prescriptions de travaux existent pour l’immeuble ?

C’est la plus grande nouveauté apportée par la réforme : si l’immeuble est situé dans le périmètre d’un PPR approuvé, il faudra dire s’il est soumis à des obligations de travaux et le cas échéant, si le propriétaire les a réalisés.

Cette nouveauté enrichit le contenu de l’ERNT mais elle complexifie considérablement son établissement. Pour répondre à ces questions avec la plus grande précision, le diagnostiqueur devra prendre connaissance de l’intitulé de la zone PPR dans laquelle se trouve l’immeuble. En se référant au règlement associé au PPR, il devra déterminer si des prescriptions de travaux sont prévues et si elles s’appliquent à l’immeuble.

Au travers de ces questions, le ministère chargé de l’information préventive a souhaité s’assurer que les acquéreurs et locataires soient bien informés de la présence de travaux rendus obligatoires par les règlements des PPR et de leur mise en œuvre ou non par le précédent propriétaire/bailleur.

Pour la question sur la mise en œuvre des travaux, il convient de rappeler que le rôle des opérateurs de diagnostic n’est pas de contrôler si les travaux ont été réalisés conformément aux prescriptions mais uniquement de poser la question au propriétaire/bailleur et de noter leur réponse.

3. Vérifier la présence de la déclaration des sinistres indemnisés

Très discrète dans le précédent modèle, la déclaration des sinistres revient sur le devant de la scène dans la version 2013. Une section spéciale invite les signataires à préciser si la déclaration de sinistres indemnisés au titre du régime des catastrophes naturelles est jointe au dossier (contrat, acte de vente, …).

Les effets induits de la réforme

L’entrée en vigueur de ce nouveau modèle d’État des Risques aura un effet important au niveau de la responsabilité des personnes les réalisant.

L’absence d’information concernant l’exposition au risque d’un bien est susceptible d’annuler sa vente !

Groupement foncier agricole du Manoir du 10-05- 2011 et M. et Mme Y. du 19-10-2010

Ces deux jurisprudences ont en commun le caractère inondable d’un bien, dont les acquéreurs n’avaient pas eu connaissance au moment de la transaction. Tous deux demandent l’annulation de la vente. Dans les deux cas, les faits suivent une même chronologie :

1. Le vendeur ne mentionne à aucun moment le caractère inondable du bien mis en vente

2. L’acquéreur s’aperçoit a posteriori du caractère inondable du terrain

3. L’acquéreur invoque la garantie des vices-cachés pour demander l’annulation de la vente

4. Le jugement de première instante donne raison au vendeur

5. L’acquéreur fait appel de la décision

6. La Cour d’Appel revient sur la première décision, estimant que le défaut d’information constitue bien un vice caché

7. Le vendeur se pourvoit en Cassation

8. La Cour de Cassation conclut, comme la Cour d’Appel, à la nullité de la vente

Vers une responsabilité plus grande

Le nouveau modèle d’imprimé rappelle un extrait de l’article 125-5 (V) du code de l’environnement : « En cas de non-respect des obligations d’information du vendeur ou du bailleur, l’acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix de vente ou de la location ».

Ce nouvel avertissement vient rappeler l’importance de l’État des Risques. A l’instar des autres diagnostics, les conséquences en cas d’absence ou de mauvaise réalisation peuvent être lourdes, tant pour le vendeur/bailleur que pour le professionnel l’ayant accompagné ou conseillé.

L’État semble vouloir faire passer un message fort : il ne faut plus négliger l’information sur les risques naturels, miniers et technologiques. Sa complexité accrue et son glissement vers une information règlementaire plus claire et plus engageante ne fait que rendre à l’ERNT l’importance qu’il aurait toujours du avoir. La jurisprudence récente va d’ailleurs en ce sens et rappelle qu’une absence d’une information sur les risques permet de faire valoir la garantie des vices-cachés et conclure à la nullité de la vente !

La confirmation du passage d’un document purement informatif à une information fondée sur la réglementation risque d’alourdir encore le travail des personnes réalisant les ERNT. Beaucoup plus de temps et d’attention seront nécessaires pour réaliser un État des Risques complet et fiable. En ce sens, et au vu de l’expertise nécessaire, il est préférable de sous-traiter la réalisation des État des Risques à des professionnels compétents.

Dans quels cas doit-on réaliser l’ERNMT ?

Pour tous les immeubles bâtis, lors d’une transaction ou lors de l’établissement d’un bail.

Validité 6 mois.

BATIS EXPERT se propose de réaliser vos ERNMT et de l’inclure dans le Dossier de Diagnostics Techniques.

Les avantages  

·         un DDT complet avec l’ensemble des diagnostics,

·         un transfert de responsabilités vers la société de  diagnostic

·         un gain de temps pour vos équipes

·         un prix modique aux vues des responsabilités

Applicable au 1er juillet 2013, l’arrêté du 19 mars 2013 a annoncé la publication d’un nouveau modèle d’imprimé ERNT. Cette réforme marque un tournant pour l’État des Risques, considéré comme le parent pauvre des diagnostics. Son évolution est lourde de conséquences pour les personnes réalisant les ERNT.

Ce qui va changer au 1er juillet 2013

Publié le 26 avril 2013 au Bulletin Officiel du Ministère de l’Environnement, du Développement Durable et de l’Énergie, le nouveau modèle d’imprimé ERNT introduit des changements majeurs.

1. Prendre en compte les PPR miniers

Comme l’indique son nouvel intitulé, l’État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques doit informer acquéreurs et locataires des risques miniers. Une circulaire du 06 janvier 2012 avait pourtant déjà introduit cette obligation, sans grand succès.

2. Savoir si des prescriptions de travaux existent pour l’immeuble ?

C’est la plus grande nouveauté apportée par la réforme : si l’immeuble est situé dans le périmètre d’un PPR approuvé, il faudra dire s’il est soumis à des obligations de travaux et le cas échéant, si le propriétaire les a réalisés.

Cette nouveauté enrichit le contenu de l’ERNT mais elle complexifie considérablement son établissement. Pour répondre à ces questions avec la plus grande précision, le diagnostiqueur devra prendre connaissance de l’intitulé de la zone PPR dans laquelle se trouve l’immeuble. En se référant au règlement associé au PPR, il devra déterminer si des prescriptions de travaux sont prévues et si elles s’appliquent à l’immeuble.

Au travers de ces questions, le ministère chargé de l’information préventive a souhaité s’assurer que les acquéreurs et locataires soient bien informés de la présence de travaux rendus obligatoires par les règlements des PPR et de leur mise en œuvre ou non par le précédent propriétaire/bailleur.

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Les effets induits de la réforme

L’entrée en vigueur de ce nouveau modèle d’État des Risques aura un effet important au niveau de la responsabilité des personnes les réalisant.

L’absence d’information concernant l’exposition au risque d’un bien est susceptible d’annuler sa vente !

Groupement foncier agricole du Manoir du 10-05- 2011 et M. et Mme Y. du 19-10-2010

Ces deux jurisprudences ont en commun le caractère inondable d’un bien, dont les acquéreurs n’avaient pas eu connaissance au moment de la transaction. Tous deux demandent l’annulation de la vente. Dans les deux cas, les faits suivent une même chronologie :

1. Le vendeur ne mentionne à aucun moment le caractère inondable du bien mis en vente

2. L’acquéreur s’aperçoit a posteriori du caractère inondable du terrain

3. L’acquéreur invoque la garantie des vices-cachés pour demander l’annulation de la vente

4. Le jugement de première instante donne raison au vendeur

5. L’acquéreur fait appel de la décision

6. La Cour d’Appel revient sur la première décision, estimant que le défaut d’information constitue bien un vice caché

7. Le vendeur se pourvoit en Cassation

8. La Cour de Cassation conclut, comme la Cour d’Appel, à la nullité de la vente

Vers une responsabilité plus grande

Le nouveau modèle d’imprimé rappelle un extrait de l’article 125-5 (V) du code de l’environnement : « En cas de non-respect des obligations d’information du vendeur ou du bailleur, l’acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix de vente ou de la location ».

Ce nouvel avertissement vient rappeler l’importance de l’État des Risques. A l’instar des autres diagnostics, les conséquences en cas d’absence ou de mauvaise réalisation peuvent être lourdes, tant pour le vendeur/bailleur que pour le professionnel l’ayant accompagné ou conseillé.

L’État semble vouloir faire passer un message fort : il ne faut plus négliger l’information sur les risques naturels, miniers et technologiques. Sa complexité accrue et son glissement vers une information règlementaire plus claire et plus engageante ne fait que rendre à l’ERNT l’importance qu’il aurait toujours du avoir. La jurisprudence récente va d’ailleurs en ce sens et rappelle qu’une absence d’une information sur les risques permet de faire valoir la garantie des vices-cachés et conclure à la nullité de la vente !

La confirmation du passage d’un document purement informatif à une information fondée sur la réglementation risque d’alourdir encore le travail des personnes réalisant les ERNT. Beaucoup plus de temps et d’attention seront nécessaires pour réaliser un État des Risques complet et fiable. En ce sens, et au vu de l’expertise nécessaire, il est préférable de sous-traiter la réalisation des État des Risques à des professionnels compétents.

Dans quels cas doit-on réaliser l’ERNMT ?

Pour tous les immeubles bâtis, lors d’une transaction ou lors de l’établissement d’un bail.

Validité 6 mois.

BATIS EXPERT se propose de réaliser vos ERNMT et de l’inclure dans le Dossier de Diagnostics Techniques.

Les avantages  

·         un DDT complet avec l’ensemble des diagnostics,

·         un transfert de responsabilités vers la société de  diagnostic

·         un gain de temps pour vos équipes 

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